Jak inwestować w nieruchomości na giełdzie? Akcje, REITy i ETFy
Inwestowanie w nieruchomości od dawna uchodzi za jedną z najbezpieczniejszych form lokowania kapitału. Tradycyjnie wiązało się to z zakupem fizycznych nieruchomości, co wymagało znacznych nakładów finansowych i zaangażowania w zarządzanie. Obecnie, dzięki rozwojowi rynku kapitałowego, inwestorzy mają możliwość uczestniczenia w rynku nieruchomości poprzez instrumenty finansowe dostępne na giełdzie.
Jak inwestować w nieruchomości na giełdzie? Możliwość inwestowania w nieruchomości na giełdzie dają m.in. REIT-y, czyli spółki inwestujące w nieruchomości na wynajem, akcje spółek deweloperskich lub ETFy z ekspozycją na rynek nieruchomości.
W naszym artykule poznasz instrumenty finansowe, dzięki którym możesz zainwestować w rynek nieruchomości, nie inwestując fizycznie w bezpośredni zakup nieruchomości. Inwestując na giełdzie w branżę nieruchomości, musisz jednak liczyć się z ryzykiem utraty zainwestowanego kapitału.
REIT-y – czym są i jak działają?
REIT (ang. Real Estate Investment Trust) to specjalny typ funduszu inwestycyjnego, który lokuje kapitał wyłącznie w nieruchomości. Powstaje, gdy spółka lub trust wykorzystuje środki pozyskane od inwestorów do zakupu, zarządzania i wynajmu nieruchomości komercyjnych. Jednostki REIT-ów są notowane na giełdach papierów wartościowych i można je kupować oraz sprzedawać tak samo, jak akcje zwykłych spółek.
REIT-y składają się ze spółek posiadających portfele nieruchomości przynoszących dochód — takich jak biurowce, galerie handlowe, magazyny czy obiekty mieszkalne. Aby utrzymać status REIT, spółka musi spełnić szereg wymogów prawnych, m.in. wypłacać co najmniej 90% dochodu podlegającego opodatkowaniu w formie dywidend. W zamian za to fundusz zwolniony jest z obowiązku płacenia podatku dochodowego (CIT) od tych zysków.
Dzięki temu REIT-y stanowią atrakcyjny instrument dla osób poszukujących pasywnego dochodu. Co więcej, umożliwiają inwestorom indywidualnym dostęp do segmentów rynku nieruchomości, które zwykle są poza ich zasięgiem – jak duże kompleksy handlowe, biurowce czy specjalistyczne obiekty infrastrukturalne.
W jakie nieruchomości inwestują REIT-y?
REIT-y lokują środki w szeroką gamę aktywów:
- mieszkania i osiedla,
- biura i powierzchnie handlowe,
- magazyny i centra logistyczne,
- hotele, domy opieki, szpitale,
- wieże telekomunikacyjne, centra danych.
Typy REIT-ów
REIT-y generują dochód z trzech głównych źródeł: wynajmu, sprzedaży oraz finansowania nieruchomości. W zależności od modelu działalności, można je podzielić na trzy podstawowe kategorie:
Equity REIT (kapitałowe) – inwestują bezpośrednio w nieruchomości, którymi zarządzają i z których czerpią zyski głównie z tytułu najmu. To najczęściej spotykany typ REIT-ów.
Mortgage REIT (mREIT, hipoteczne) – koncentrują się na finansowaniu rynku nieruchomości poprzez inwestowanie w kredyty hipoteczne oraz papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką. Zarabiają na różnicy między kosztem finansowania a dochodami z odsetek.
Hybrydowe REIT-y – łączą w swojej działalności elementy zarówno kapitałowych, jak i hipotecznych REIT-ów, inwestując jednocześnie w nieruchomości fizyczne oraz instrumenty finansowe związane z rynkiem hipotecznym.
Na świecie REIT-y są popularnym instrumentem inwestycyjnym. Funkcjonują na rynkach rozwiniętych, takich jak USA, Wielka Brytania, Kanada, Japonia czy Australia. W Polsce ich odpowiednik – SINN (Spółki Inwestujące w Najem Nieruchomości) – znajduje się dopiero na etapie prac legislacyjnych.
Przykłady REIT
REIT-y notowane w USA
- Prologis Inc. (PLD)
- Lider w sektorze nieruchomości logistycznych, posiadający magazyny i centra dystrybucyjne na całym świecie.
- Giełda: NYSE
- American Tower Corp. (AMT)
- Specjalizuje się w infrastrukturze telekomunikacyjnej, zarządzając wieżami nadawczymi i innymi obiektami.
- Giełda: NYSE
- Realty Income Corp. (O)
- Znana jako "The Monthly Dividend Company", inwestuje w nieruchomości komercyjne z długoterminowymi umowami najmu.
- Giełda: NYSE
- Crown Castle Inc. (CCI)
- Dostawca infrastruktury dla sieci bezprzewodowych, w tym wież i światłowodów.
- Giełda: NYSE
- Equity Residential (EQR)
- Skupia się na wynajmie apartamentów w dużych miastach USA.
- Giełda: NYSE
- Public Storage (PSA)
- Największy operator samoobsługowych magazynów w USA.
- Giełda: NYSE
- Simon Property Group (SPG)
- Największy właściciel centrów handlowych i outletów w USA.
- Giełda: NYSE
- Digital Realty Trust (DLR)
- Inwestuje w centra danych i infrastrukturę cyfrową.
- Giełda: NYSE
- VICI Properties Inc. (VICI)
- Specjalizuje się w nieruchomościach związanych z rozrywką i grami, w tym kasynach i hotelach.
- Giełda: NYSE
- Welltower Inc. (WELL)
- Skupia się na nieruchomościach opieki zdrowotnej, takich jak domy opieki i szpitale.
- Giełda: NYSE
- Apple Hospitality REIT Inc
- Apple Hospitality zarządza zdywersyfikowanym portfelem obejmującym 224 hotele zlokalizowane w 38 stanach USA. Struktura portfela przedstawia się następująco: 46% stanowią hotele podmiejskie, 30% obiekty miejskie, 9% hotele zlokalizowane przy lotniskach, a 8% duże kurorty wypoczynkowe.
- Giełda: NYSE
REIT-y notowane w Kanadzie
- RioCan Real Estate Investment Trust (REI.UN)
- Jeden z największych REIT-ów w Kanadzie, inwestujący głównie w centra handlowe i nieruchomości mieszkalne.
- Giełda: TMX
- Canadian Apartment Properties REIT (CAR.UN)
- Największy kanadyjski REIT mieszkaniowy, posiadający apartamenty i domy w Kanadzie oraz Europie.
- Giełda: TMX
- Granite Real Estate Investment Trust (GRT.UN)
- Skupia się na nieruchomościach przemysłowych i logistycznych w Ameryce Północnej i Europie.
- Giełda: TMX
- H&R Real Estate Investment Trust (HR.UN)
- Zdywersyfikowany portfel nieruchomości komercyjnych, w tym biur, centrów handlowych i przemysłowych.
- Giełda: TMX
- Killam Apartment Real Estate Investment Trust (KMP.UN)
- Inwestuje w nieruchomości mieszkaniowe i mobilne domy w Kanadzie.
- Giełda: TMX
REIT-y notowane w Azji
- CapitaLand Integrated Commercial Trust (C38U)
- Największy REIT w Singapurze, inwestujący w nieruchomości komercyjne, takie jak centra handlowe i biura.
- Giełda: SGX
- CapitaLand Ascendas REIT (A17U)
- Skupia się na nieruchomościach przemysłowych i logistycznych w Azji i Europie.
- Giełda: SGX
- CapitaLand Ascott Trust (HMN)
- Specjalizuje się w nieruchomościach hotelowych i apartamentach serwisowanych na całym świecie.
- Giełda: SGX
Jak kupić REIT-y w Polsce? Krótki przewodnik
Zakup REIT-ów w Polsce jest możliwy za pośrednictwem zagranicznych giełd, dlatego pierwszym krokiem jest wybór brokera, który oferuje dostęp do rynków międzynarodowych, takich jak NYSE czy NASDAQ – to tam notowana jest większość popularnych REIT-ów. Przykładami takich brokerów działających w Polsce są m.in. XTB, eToro, Freedom24 czy Saxo Bank.
Po wybraniu brokera należy założyć konto inwestycyjne (proces rejestracji odbywa się online i obejmuje weryfikację tożsamości), zasilić rachunek środkami oraz wyszukać interesujący nas REIT po jego tickerze. Następnie wystarczy złożyć zlecenie zakupu tak jak w przypadku zwykłych akcji. Pamiętaj, by sprawdzić prowizje, dostępne rynki i ewentualne opłaty za przewalutowanie – to wszystko ma wpływ na końcowy wynik inwestycji.
Porównanie
Prowizje i opłaty
- 7 USD za wypłaty
- 30 USD za rozliczoną transakcję dla zleceń handlowych poza giełdą
- Akcje i ETF USA/Europa: prowizja 0,25% + 0,012 €/akcję + minimum 1,2 €/$ za wniosek
- Akcje i fundusze ETF Azja: prowizja 0.25%/akcję + 10HK$ za wniosek
- 0% forex, surowce, indeksy
- 0% akcje i etf-y (do 100 tys. EUR obrotu)
- 0% akcje CFD i ETFy CFD (marża w spread 0,30% przy otwarciu i zamknięciu)
- Opłata za nieaktywność 10 EUR/mies.po roku nieaktywności
Wpłata minimalna
Instrumenty
- Akcje
- Forex
- Indeksy
- Kryptowaluty
- Surowce
- Opcje
- Futures
- Obligacje
- ETF
- Fundusze inwestycyjne
- Akcje
- Forex
- Indeksy
- Kryptowaluty
- Surowce
- Kryptowaluty (CFD)
- Akcje (CFD)
- ETF
- ETF (CFD)
Deklaracja zrozumienia ryzyka inwestycyjnego
SINN – polski odpowiednik REIT-ów
Aktualnie nie ma polskich REITów i nie ma możliwości zakupu akcji na GPW. Ministerstwo Finansów oraz Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracują nad ustawą wprowadzającą SINN-y, które mają umożliwić inwestowanie w nieruchomości na wynajem poprzez giełdę. Założenia projektu przewidują m.in.:
- Inwestowanie wyłącznie w nieruchomości położone w Polsce.
- Obowiązek wypłaty co najmniej 90% zysków z najmu w formie dywidendy.
- Preferencyjne opodatkowanie na poziomie 10% CIT, płatne dopiero przy wypłacie dywidendy.
- Zwolnienie dywidend z opodatkowania dla akcjonariuszy.
- Minimalny kapitał zakładowy wynoszący 100 mln zł.
Obecnie brak jest konkretnych terminów wprowadzenia SINN-ów na rynek, a projekt ustawy znajduje się w fazie konsultacji.
ETF-y nieruchomościowe – alternatywa dla REIT-ów
ETF-y (Exchange Traded Funds) to fundusze inwestycyjne notowane na giełdzie, które odwzorowują indeksy rynkowe. ETF-y nieruchomościowe inwestują w koszyk REIT-ów lub akcji spółek związanych z sektorem nieruchomości. Dzięki nim inwestorzy mogą uzyskać ekspozycję na rynek nieruchomości bez konieczności bezpośredniego zakupu nieruchomości czy akcji pojedynczych spółek.
Przykłady ETF-ów z ekspozycją na branżę nieruchomości:
- iShares U.S. Real Estate ETF (IYR)
- Vanguard Real Estate ETF (VNQ)
- SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF (RWO)
- Schwab U.S. REIT ETF (SCHH)
- iShares Global REIT ETF (REET)
W Polsce ETF-y zagraniczne są dostępne poprzez rachunki maklerskie oferujące dostęp do rynków międzynarodowych.
Akcje spółek z sektora nieruchomości
Inwestorzy mogą również inwestować bezpośrednio w akcje spółek deweloperskich i zarządzających nieruchomościami. Tutaj polscy inwestorzy mają już do wyboru zarówno spółki rodzime, notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, jak i zagraniczne spółki notowane na zagranicznych giełdach.
Przykłady spółek notowanych na GPW to
- Dom Development
- Echo Investment
- Atal
- Develia
- Polski Holding Nieruchomości S.A.
- Archicom S.A.
Inwestowanie w akcje tych spółek pozwala na uczestniczenie w zyskach z rynku nieruchomości poprzez dywidendy oraz wzrost wartości akcji.
Wybrane zagraniczne spółki deweloperskie
- CBRE Group, Inc. (NYSE: CBRE) Amerykańska firma świadcząca usługi w zakresie nieruchomości komercyjnych i inwestycyjnych.
- Lennar Corporation (NYSE: LEN) Jeden z największych deweloperów mieszkaniowych w USA, specjalizujący się w budowie domów jednorodzinnych.
- D.R. Horton, Inc. (NYSE: DHI) Największy deweloper mieszkaniowy w USA pod względem liczby sprzedanych domów.
- Taylor Wimpey plc (LSE: TW) Brytyjski deweloper mieszkaniowy z siedzibą w Wielkiej Brytanii, działający również w Hiszpanii. *China Vanke Co., Ltd. (HKEX: 2202) Jedna z największych firm deweloperskich w Chinach, specjalizująca się w budowie mieszkań i kompleksów mieszkaniowych.
Fundusze inwestycyjne nieruchomościowe
Na rynku dostępne są również fundusze inwestycyjne, zarówno otwarte, jak i zamknięte, które lokują kapitał w nieruchomości. Przykłady to:
- PKO Nieruchomości Globalny
- NN Globalny Nieruchomości
- Investor FIZ Nieruchomości
Fundusze te oferują dostęp do szerokiego portfela nieruchomości, ale często wymagają dłuższego horyzontu inwestycyjnego i są mniej płynne niż ETF-y czy akcje spółek.
Jak inwestować w nieruchomości na giełdzie - podsumowanie
Inwestowanie w nieruchomości nie musi oznaczać zakupu mieszkania na wynajem. Dzięki instrumentom giełdowym takim jak REIT-y, ETF-y czy akcje spółek deweloperskich, inwestorzy mogą budować ekspozycję na ten sektor w sposób bardziej elastyczny, z mniejszym kapitałem i większą płynnością.
Choć rynek polskich REIT-ów w Polsce jest jeszcze w procesie legislacyjnym, dostęp do zagranicznych instrumentów jest coraz łatwiejszy. Warto śledzić zmiany legislacyjne oraz oferty domów maklerskich, by nie przegapić szans na dywersyfikację portfela inwestycyjnego i czerpanie korzyści z dynamicznie rozwijającego się rynku nieruchomości.
Niezależnie od wybranej formy, inwestowanie w nieruchomości poprzez giełdę daje ogromne możliwości: od pasywnego dochodu, przez ochronę przed inflacją, po stabilizację portfela. Kluczem do sukcesu jest zrozumienie ryzyka inwestycyjnego, świadomy dobór instrumentów oraz długoterminowe podejście. Warto również pamiętać o aspektach podatkowych oraz różnicach w regulacjach między Polską a rynkami zagranicznymi. Dlatego każdy ruch warto poprzedzić analizą własnych celów, zrozumieniem narzędzi finansowych i wyborem odpowiedniego brokera.
